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Il 28 luglio 2024 è stata una data significativa nel panorama edilizio italiano, con l’entrata in vigore della Legge n. 105/2024, conosciuta come “Salva Casa”.
Questa legge, frutto della conversione del Decreto Legge n. 69/2024, introduce modifiche rilevanti al Testo Unico dell’Edilizia, snellendo procedure burocratiche riguardanti la regolarizzazione degli immobili e la variazione d’uso. Si tratta di un intervento legislativo che potrebbe avere impatti considerevoli su proprietari e compratori, con una serie di novità pronte a modificare sensibilmente il panorama normativo.
Le modifiche apportate dalla Legge n. 105/2024 si concentrano su due elementi chiave: la semplificazione della regolarizzazione degli immobili e l’introduzione di un nuovo accertamento di conformità urbanistica. La legge elimina il precedente sistema della cosiddetta “doppia conformità”, che richiedeva che un intervento edilizio fosse conforme sia alla normativa vigente al momento della sua realizzazione che a quella attuale nel momento della richiesta di sanatoria. Ora basterà che il progetto rispetti la disciplina urbanistica vigente al momento dell’istanza. Grazie a queste novità, molti abusi minori, che prima erano fonte di contenzioso, possono finalmente essere sani… ti senza l’incubo dello smantellamento.
In particolare, la nuova norma si applica agli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dove si registrano variazioni sostanziali. Questo significa che chi ha eseguito lavori senza una regolare autorizzazione ha ora l’opportunità di mettersi in regola, a patto di seguire le procedure stabilite. La legge prevede che le difformità formali possano essere sanate in modo più semplice e diretto, quindi il sistema di regolarizzazione diventa accessibile anche per quei casi in cui ci si trovava prima intrappolati in una complessità burocratica spesso dissuasiva.
Giudizi pendenti e impatti della nuova normativa
In questo nuovo contesto normativo, gli effetti sulle cause già avviate di duplice conformità hanno sollevato interrogativi non indifferenti. È qui che entra in gioco una recente decisione del Consiglio di Stato, che ha chiarito come le nuove disposizioni non influiscano retroattivamente sui contenziosi già avviati. In un caso specifico, il Consiglio di Stato ha respinto un appello legato a un immobile situato in un’area storica di Napoli. La posizione dell’appellante, che aveva presentato un’istanza di sanatoria dopo il diniego iniziale, non è bastata a modificare l’esito della sentenza, lasciando il precedente provvedimento in vigore.
Tuttavia, c’è una nota positiva: se l’interessato decide di fare ricorso alla nuova procedura di regolarizzazione, la domanda sospende l’efficacia del precedente provvedimento fino a nuova decisione del comune. Questo vuol dire che chi volesse avvalersi della nuova legge avrà una seconda chance, è un’opportunità per rivalutare situazioni giuridiche precedentemente chiuse.
Senza più “stallo” delle compravendite immobiliari
Tra i principali obiettivi della Legge “Salva Casa” c’è anche la volontà di risolvere le problematiche legate allo stallo delle compravendite. In effetti, l’introduzione di misure di semplificazione si propone di migliorare il mercato immobiliare, sostenendo l’affidamento dei proprietari. Quanti di loro hanno visto fallire trattative di vendita perché le loro proprietà presentavano irregolarità? La legge non rappresenta semplicemente una sanatoria, ma piuttosto una riforma ampia diretta a rimuovere ostacoli a operazioni legali, facilitando il passaggio di proprietà in un contesto spesso ostacolato da problematiche burocratiche.
Si prevede, quindi, un miglioramento generale del mercato immobiliare anche grazie a normative più chiare riguardo il mutamento della destinazione d’uso delle proprietà. Viene finalmente riconosciuto che modifiche di piccola entità e conformi alla prassi urbanistica possono essere più facilmente gestite, a patto di rispettare le normative comunali.
Un sistema che svela quanto occorra riformare
Nonostante le potenzialità della Legge “Salva Casa”, emerge un quadro normativo che, seppur promettente, può presentare delle lacune. La legge non tratta in modo adeguato il sistema sanzionatorio collegato agli abusi edilizi, il che rappresenta una criticità in una realtà dove l’equilibrio tra semplificazione e deterrenza è cruciale. Le modifiche al sistema sanzionatorio, che provvedono ad allungare i termini per l’ottemperanza alle ordinanze di demolizione, potrebbero comunque risultare insufficienti per affrontare casi di abusivismo edilizio diffuso, specialmente in regioni come la Campania.
E, come se non bastasse, anche la coordinazione con il Codice del Paesaggio rimane un tema delicato. La legge “Salva Casa” si occupa del Testo Unico dell’Edilizia, ma non prende in considerazione eventuali conflitti con normative paesaggistiche, limitando l’efficacia delle disposizioni in luoghi con vincoli architettonici.
Il futuro dell’edilizia in Italia
La Legge “Salva Casa” emerge come un tentativo di rispondere alle necessità di un mercato immobiliare che ha sopportato per troppo tempo vincoli irragionevoli. La combinazione di regolarizzazione degli immobili e semplificazione burocratica potrebbe rivelarsi una mossa vincente per incentivare gli investimenti, garantire il rispetto delle norme e creare un ambiente più favorevole per i cittadini.
Pur con le incertezze e le lacune evidenziate, le aspettative verso questa legge sono alte, l’auspicio è che possa dare inizio a una vera e propria rinascita del mercato immobiliare coinvolgendo attivamente tutte le parti interessate. Non resta che attendere con interesse le evoluzioni future di questo importante settore, ora più che mai al centro dell’attenzione.
