Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale per l’amministrazione di un condominio: quando e come si possono cambiare?
Quando un individuo acquista un appartamento sito all’interno di un condominio, acquisisce la proprietà di una certa quantità di millesimi. I millesimi rappresentano la proporzione tra il valore della casa posseduta e il valore complessivo del condominio, per comodità diviso in 1.000 parti (da qui il nome “millesimi”).
Il calcolo necessario a stabilire quanti millesimi corrispondono a un determinato appartamento prende in considerazione una lunga lista di variabili, tra cui:
- estensione dell’appartamento in mq
- piano a cui l’appartamento è ubicato
- esposizione dell’appartamento rispetto al sole
- servizi di cui l’appartamento dispone
- affaccio su terrazzi / giardini
- pertinenze varie tra cui verande, balconi e terrazze, cantine eccetera.
Le tabelle millesimali di un condominio contengono tutti i dati relativi alla divisione in millesimi, cioè registrano la quantità di millesimi posseduti da ogni singolo proprietario.
Tali tabelle vengono usate come riferimento per l’equa divisione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie. Il principio è che chi possiede più millesimi contribuisce in maniera più significativa alle spese approvate dall’assemblea condominiale.
Quando e come si può cambiare la tabella millesimale?
Cambiare le tabelle millesimali è possibile, ma solo in determinati casi stabiliti con la massima precisione dalla legge allo scopo di evitare modifiche strumentali allo scopo di favorire una determinata maggioranza dei condomini.
Secondo la legge è possibile eseguire una variazione sulla tabella dei millesimi solo se si presenta almeno una di queste condizioni:
- è stato individuato con la massima certezza un errore nelle tabelle millesimali precedenti e la variazione che si intende effettuare ha lo scopo di correggerlo
- la struttura dell’edificio è cambiata rispetto a quando le tabelle millesimali sono state formulate per la prima volta, quindi la modifica serve ad adeguare le tabelle alla situazione corrente dell’edificio. In questo caso però il cambiamento strutturale deve aver alterato di almeno un quinto il valore del condominio: alterazioni di entità inferiore non vengono ritenute sufficienti per motivare un cambio della tabella millesimale.
Per approvare il cambiamento delle tabelle millesimali è necessaria l’approvazione di metà dei condomini a patto che rappresentino almeno 500 millesimi. Una volta approvata, la modifica delle tabelle condominiali sarà divisa tra tutti i condomini come una qualsiasi spesa straordinaria.
Queste norme servono ad evitare che le tabelle millesimali vengano alterate soltanto per imporre una diversa divisione di alcune spese condominiali, costringendo magari alcuni inquilini (che per legge non devono partecipare alla divisione) a sostenere comunque quelle determinate spese. Si tratterebbe di un intollerabile abuso.
